El problema de la financiación en el sector inmobiliario
Las consecuencias de la crisis de 2008, la aparición de nuevos modelos de financiación y su impacto en la falta de oferta actual [10 min de lectura]
Queridos lectores,
Hoy voy a hablar de mi experiencia como inversor en el sector inmobiliario y, en concreto, de las dificultades para encontrar la financiación suficiente para acometer proyectos de obra nueva. Este es un tema de actualidad del que me gustaría dar mi visión personal basada en la experiencia y con la esperanza de que más gente entienda los problemas detrás de la falta de oferta inmobiliaria.
Como algunos sabréis, en 2020 cofundé una promotora inmobiliaria junto con otros socios. Tras varios años invirtiendo en los mercados financieros, sentí la necesidad de diversificar hacia proyectos tangibles; activos que se pudieran ver y tocar. Nuestro primer proyecto fue la compra de un solar en el centro de una ciudad española y la construcción de un edificio completo en ese solar. En este artículo combino nuestra experiencia directa en ese primer proyecto con un análisis de la evolución de la financiación en el sector desde principios de siglo hasta nuestros días. Este es uno de los factores principales, aunque no el único, de la falta de oferta de obra nueva en España.
1. Echando la vista atrás - facilidad de crédito anterior a la crisis financiera de 2008
Los años previos a la crisis financiera fueron de fácil acceso al crédito bancario. Los bancos, en un entorno de tipos de interés bajos y una demanda insaciable, competían entre sí para otorgar préstamos promotores que tenían una serie de características:
Elevado LTV (Loan-to-Value): era común que la financiación cubriese un porcentaje elevado de la tasación, llegando a superar el 80% o 90% del valor de tasación del proyecto. Esto implicaba que los promotores tenían que poner una reducida cantidad de capital propio (equity) para ejecutar ese proyecto.
Préstamos para la adquisición de suelo: Se popularizaron productos que financiaban incluso la compra del suelo, es decir, la compra del terreno sobre el que luego se construiría el edificio.
Facilidad en la concesión: se financiaban casi todos los proyectos, independientemente de sí las proyecciones eran muy optimistas.
La crisis financiera de 2008 cambió esta situación y trajo un cambio en la regulación y en el perfil de riesgo de los bancos. Esto ha llevado a un cambio muy importante de las condiciones de financiación de los proyectos de obra nueva. Ante este problema, han surgido otros métodos de financiación para las promotoras que comentaremos en la sección 3. de este artículo.
2. Mayor regulación del sector financiero y mayor miedo al préstamo promotor tras las heridas del 2008
La crisis financiera de 2008 fue un punto de inflexión. La reacción de los reguladores, marcada por un deseo de evitar futuras burbujas y colapsos bancarios, impuso cambios drásticos que transformaron la financiación del sector inmobiliario. Para el promotor de obra nueva, esto significó un cambio radical en las reglas del juego:
Basilea III y más Capital para los Bancos: La principal medida fue obligar a los bancos a tener mucho más capital para respaldar sus operaciones. Los préstamos promotor son considerados de alto riesgo y, por lo tanto, "consumen" una gran cantidad de este capital. Para el promotor, esto se tradujo en una menor oferta de crédito y condiciones mucho más duras, ya que para los bancos, financiar obra nueva se volvió más "caro" y menos atractivo.
Supervisión Estricta y Pruebas de Estrés: Reguladores como el Banco Central Europeo (BCE) comenzaron a realizar análisis exhaustivos de los bancos (evaluaciones de activos, pruebas de estrés). Esto hizo que cada nuevo préstamo promotor fuera examinado con lupa, aumentando la burocracia, los plazos y la exigencia de información y garantías para el promotor.
Provisión de Riesgos (IFRS 9): Las nuevas normas contables exigieron a los bancos provisionar pérdidas futuras esperadas, no solo las ya incurridas. Esto les forzó a ser aún más conservadores en su valoración del riesgo de los proyectos, especialmente en mercados inciertos, impactando directamente en la valoración de viabilidad y las condiciones del préstamo para el promotor.
Adiós al Crédito Fácil: En esencia, la regulación y la dolorosa experiencia de la crisis llevaron a los bancos a una prudencia extrema. El crédito promotor ya no era un "grifo abierto" sino una fuente de financiación altamente selectiva, exigiendo al promotor una solvencia impecable, mucha más aportación de capital propio y proyectos con un riesgo mínimo de mercado y ejecución.
Estos cambios no solo buscaban sanear el sistema financiero, sino que redefinieron por completo el perfil de riesgo del promotor, obligándole a operar con un apalancamiento mucho menor y una planificación más rigurosa para poder acceder a la financiación bancaria.
3. El ingenio ante la necesidad: surgen nuevos modelos de financiación
La drástica reducción del crédito bancario tras la crisis de 2008, unida a la creciente dificultad para acceder a él, no ahogó por completo al sector inmobiliario. Le obligó a reinventarse y a buscar nuevas vías de financiación y modelos de negocio. Esta necesidad agudizó el ingenio de promotores e inversores, dando lugar a soluciones que hoy son parte fundamental del ecosistema:
3.1. El Auge del Crowdfunding y Crowdlending Inmobiliario
Ante la escasez de financiación tradicional, surgieron plataformas que conectan a inversores (particulares o profesionales) con promotores que buscan capital para sus proyectos. En España, empresas como Urbanitae se han convertido en referentes de este modelo.
Crowdfunding: Permite a múltiples inversores aportar pequeñas cantidades de dinero a cambio de una participación en el capital del proyecto. Los inversores se convierten en socios del proyecto y comparten sus beneficios o pérdidas.
Crowdlending: Los inversores prestan dinero a la promotora a cambio de un tipo de interés fijo en un plazo determinado. Funciona como un préstamo, pero el capital proviene de una multitud de inversores individuales.
¿Por qué son atractivos para el promotor?
Acceso a Capital Alternativo: Ofrecen una vía para financiar proyectos que no cumplen los estrictos requisitos de la banca tradicional o que necesitan capital para complementar el préstamo bancario (como el equity que exige el banco).
Rapidez y Agilidad: Los procesos suelen ser más ágiles que los de la banca, lo que permite a los promotores actuar con mayor celeridad.
Menor Burocracia: Si bien exigen una documentación rigurosa, la burocracia puede ser menor que la de una entidad bancaria tradicional.
Diversificación de Fuentes: Permiten al promotor no depender de un único proveedor de capital, diversificando el riesgo y las opciones de financiación.
3.2. El Partnership entre Promotoras: Compartir el Riesgo y el Éxito
Otra evolución importante en el sector es la proliferación de acuerdos de colaboración y partnerships entre diferentes promotoras para acometer un mismo proyecto. Donde antes primaba la independencia, ahora se valora la sinergia.
Joint Ventures (Empresas Conjuntas): Dos o más promotoras se unen para crear una nueva entidad o acuerdo contractual para desarrollar un proyecto específico. Esto permite aunar recursos financieros, experiencia y conocimiento del mercado.
Co-promoción: Acuerdos en los que varias promotoras colaboran en el desarrollo y comercialización de un proyecto, compartiendo costes y beneficios según lo acordado.
¿Por qué son beneficiosos para el promotor?
Dilución del Riesgo: Un solo promotor no asume todo el riesgo financiero de un proyecto, especialmente si es de gran envergadura.
Acceso a Mayor Capital: La suma de las capacidades financieras de varias promotoras permite abordar proyectos más grandes o más complejos que no podrían financiar individualmente.
Aprovechamiento de la Experiencia: Cada socio puede aportar su especialización (conocimiento urbanístico, comercial, constructivo, etc.), optimizando la gestión y ejecución del proyecto.
Acceso a Recursos Limitados: Permite compartir acceso a suelo, licencias o equipos profesionales que de otra forma serían difíciles de conseguir.
4. Condiciones de financiación actuales - mi experiencia en la promoción de un edificio
Los cambios de regulación y la consiguiente reducción de crédito a los promotores fue algo que nos encontramos al intentar conseguir financiación para el primer proyecto. Realizamos una ronda de conversaciones con diferentes bancos para conocer sus condiciones que se resumen en los siguientes puntos:
Algunos no financian proyectos de menos de un determinado valor, es decir, no financian proyectos pequeños de menos de 15 viviendas (NOTA: es una aproximación, en realidad depende del valor del proyecto y no tanto de la cantidad de viviendas).
No hay financiación para la compra de suelo, es decir, debes comprar el suelo con capital propio. Esto limita mucho la creación de nuevas promotoras o la necesidad de que varias personas o promotoras se alien para realizar un primer proyecto.
El crédito al promotor se otorga una vez tengamos vendidas , al menos, el 50% de la promoción. Es decir, debes vender el 50% de la promoción sobre plano para poder recibir el crédito inmobiliario. Esto garantiza que la entidad financiera recupere su dinero con las ventas ya comprometidas.
Como podéis ver, estas condiciones de financiación son muy diferentes a las presentes previo a la crisis de 2008. Como veremos en los siguientes dos apartados, estas diferencias fundamentales tienen enormes efectos en la creación de oferta de obra nueva, lo que ha llevado a enormes desajustes entre oferta y demanda.
5. La menor financiación como factor de la menor oferta de obra nueva
Para comprender la raíz de la escasez de vivienda nueva en España, no basta con analizar la demanda; es imprescindible diagnosticar las severas restricciones que ha sufrido la oferta. El factor más determinante ha sido la drástica contracción del crédito destinado a la construcción y promoción inmobiliaria, una herencia directa de la crisis de 2008. Los datos no admiten interpretación: el motor financiero del sector se gripó y nunca ha vuelto a recuperar su potencia.
Este gráfico narra la historia de un desplome financiero gigantesco. En 2008, en el pico del ciclo anterior, el saldo vivo de crédito al sector superaba los 450.000 millones de euros. Hoy, esa cifra apenas roza los 100.000 millones, una reducción de casi el 80%.
Sin embargo, el dato más revelador es la línea discontinua, que mide este crédito como porcentaje del Producto Interior Bruto (PIB). Vemos cómo la financiación inmobiliaria ha pasado de representar más del 40% de la economía española a un testimonial 6,6% en 2024. Esto no es solo una reducción de volumen; es un cambio estructural. La banca, forzada por la regulación y una profunda aversión al riesgo, ha relegado la promoción inmobiliaria a un plano secundario. Sin financiación, la capacidad de los promotores para iniciar proyectos se ve aniquilada.
Las consecuencias de esta sequía financiera no son abstractas, sino que se miden en el número de viviendas que han dejado de construirse. El segundo gráfico visualiza el resultado directo de esta parálisis.
Mientras la financiación se desplomaba, la necesidad demográfica de vivienda no se detuvo. Este gráfico muestra el "déficit acumulado", es decir, la diferencia acumulada año a año entre el número de nuevos hogares creados en España y el número de viviendas nuevas terminadas.
La tendencia es inequívoca. Partiendo de una situación de equilibrio en 2010, el déficit comienza a crecer de forma exponencial. Lo que empezó como una pequeña brecha se ha convertido en un abismo: para 2023, la cifra ya supera el millón de viviendas. Cada barra de ese gráfico representa una demanda real de familias que no ha sido satisfecha por una oferta estrangulada en su origen por la falta de crédito.
La correlación es evidente: es imposible atender a la creación de nuevos hogares si el sector encargado de construir sus casas no tiene acceso a los recursos financieros necesarios para hacerlo
6. Ejemplo práctico: El mismo proyecto, dos escenarios muy diferentes
Todos estos conceptos se entienden mejor con un ejemplo numérico. Imaginemos una promotora con 2 millones de euros de capital que quiere desarrollar un proyecto con los siguientes parámetros:
Coste del suelo: 2 millones de euros
Coste total del proyecto (suelo + construcción): 6 millones de euros
Ventas estimadas: 7 millones de euros
Beneficio bruto: 1 millón de euros
Número de viviendas: 25
Veamos cómo el entorno de financiación transforma por completo el resultado de la operación.
Hoy en día: Con su capital, la promotora solo puede comprar el suelo. Para obtener los 4 millones restantes del préstamo promotor, necesita vender sobre plano el 50% de las viviendas, un proceso que puede llevar meses o incluso un año. Este retraso es clave.
Ejecución: El proyecto se alarga. Asumamos una duración total de 4 años desde la inversión inicial hasta la entrega y cobro final.
Capacidad de Inversión: Se invierte el 100% del capital (2M€) en un único proyecto, asumiendo todo el riesgo en una sola ubicación.
Rentabilidad (TIR): Al recibir 3 millones de euros (2M€ de capital + 1M€ de beneficio) tras 4 años, la Tasa Interna de Retorno (TIR) es del 11% anual.
Resultado Final: Al cabo de 4 años, la empresa tiene 3 millones de euros y ha entregado 25 viviendas al mercado.
Anterior a 2008: El banco, con un LTV del 80%, habría financiado aproximadamente 5 millones del coste total de 6 millones. La promotora solo necesita aportar 1 millón de euros de capital propio.
Ejecución: No hay necesidad de preventas para obtener el crédito, por lo que la construcción arranca de inmediato. El tiempo de ejecución se reduce, digamos, a 3 años.
Capacidad de Inversión: Al necesitar solo 1M€ por proyecto, la promotora puede usar sus 2M€ de capital para lanzar dos proyectos idénticos en paralelo, diversificando el riesgo.
Rentabilidad (TIR): Al invertir 2M€ y recibir 4M€ (2M€ de capital + 2M€ de beneficio de ambos proyectos) al cabo de 3 años, la TIR se dispara al 26% anual.
Resultado Final: Al cabo de 3 años, la empresa tiene 4 millones de euros y ha entregado 50 viviendas al mercado.
7. Conclusión
En definitiva, la crisis financiera de 2008 no fue un evento pasajero, sino el origen de un paradigma regulatorio que transformó el sector inmobiliario. La consecuencia más directa ha sido una marcada aversión al riesgo por parte de la banca, materializada en la restricción sistémica del crédito promotor.
Este endurecimiento de la financiación ha impuesto una pesada carga sobre la producción de vivienda: los plazos de ejecución se dilatan, la rentabilidad se comprime y la capacidad para lanzar nuevos proyectos con el mismo capital se ve drásticamente mermada. El resultado inevitable es la contracción en la oferta de obra nueva que presenciamos hoy.
Resulta fundamental ampliar la perspectiva del debate público. Mientras que gran parte de la atención se centra en la actividad de los grandes fondos de inversión y la especulación, a menudo se ignora este factor estructural que limita la oferta desde su origen. Es imperativo que la experiencia real del sector promotor gane visibilidad para enriquecer un diálogo dominado por explicaciones parciales.
De cara al futuro, se vislumbran tímidos indicios de cambio, con algunas entidades mostrando un renovado apetito por el riesgo. No obstante, para acelerar la recuperación, sería estratégico considerar medidas de apoyo público, como avales a proyectos solventes o la facilitación de financiación a costes competitivos, impulsando así la creación del parque de vivienda que la sociedad demanda.